Seguros para comunidades de propietarios: ¿tener coberturas duplicadas significa estar pagando de más?
Seguros para comunidades de propietarios: ¿hay duplicidades?
Cuando hablamos de seguros para comunidades de propietarios, hay una frase que cada vez escuchamos más:
“Si tu comunidad ya tiene seguro, quizá estés pagando dos veces por lo mismo en tu seguro de hogar”.
El argumento resulta atractivo. Si dos pólizas cubren aparentemente una misma parte del edificio, parece lógico eliminar una de esas coberturas y ahorrar.
Pero en seguros las cosas no siempre son tan sencillas.
Desde una correduría de seguros creemos que antes de hablar de duplicidades hay que hacerse una pregunta mucho más importante:
Si ocurre un siniestro importante, ¿está realmente protegido todo lo que creemos que está protegido?
Porque intentar evitar una supuesta duplicidad sin analizar previamente las pólizas puede producir justo el efecto contrario: que una vivienda termine insuficientemente asegurada.
Y ese es un riesgo del que se habla bastante menos.
El seguro de la comunidad y el seguro de hogar no son el mismo seguro
Partamos de algo básico.
Una comunidad de propietarios puede tener contratado un seguro multirriesgo de comunidad para proteger el edificio y hacer frente a determinados daños y responsabilidades.
Por otro lado, cada propietario puede disponer de su propio seguro de hogar.
Es evidente que existen puntos en los que ambas pólizas pueden acercarse. Sobre todo cuando hablamos del continente del inmueble.
Pero que dos pólizas puedan intervenir ante un mismo siniestro no significa automáticamente que una de ellas sobre.
Hay que conocer primero qué considera cada contrato como continente, qué elementos incluye, qué capital tiene asegurado, qué límites establece y qué exclusiones aplica.
Y ahí está precisamente la diferencia entre mirar dos seguros desde fuera y analizar realmente las coberturas.
¿Qué cubre el seguro de una comunidad de propietarios?
No todas las pólizas de comunidades son iguales.
El seguro puede incluir coberturas relacionadas con incendios, daños por agua, responsabilidad civil, daños eléctricos, fenómenos atmosféricos, roturas, robo en zonas comunes, defensa jurídica o asistencia, entre otras.
Pero el alcance concreto depende de cada contrato.
También importa cómo está configurado el propio edificio.
No necesita exactamente lo mismo una finca residencial pequeña que una urbanización con garaje, piscina, ascensores, jardines, placas solares, locales o personal contratado.
Por eso, cuando analizamos un seguro para una comunidad de propietarios, no deberíamos empezar preguntando únicamente cuánto cuesta.
Primero deberíamos conocer qué estamos asegurando.
En la Comunidad de Madrid, los edificios deben estar asegurados frente a los riesgos de incendio y daños a terceros, pero cumplir con ese mínimo legal no significa necesariamente que todas las necesidades de una comunidad estén correctamente cubiertas.
¿Y qué ocurre con el seguro de nuestra vivienda?
Aquí empieza la parte más interesante.
Nuestro seguro de hogar puede proteger elementos que el seguro comunitario no contempla de la misma manera.
Mobiliario, electrodomésticos, objetos personales, determinadas instalaciones privativas, mejoras realizadas en la vivienda, responsabilidad civil particular, defensa jurídica o servicios de asistencia son algunos ejemplos.
Pero también puede existir cobertura sobre determinados elementos del continente.
Y entonces aparece la pregunta:
¿Estoy asegurando dos veces lo mismo?
La respuesta correcta no debería darse sin leer las dos pólizas.
No toda coincidencia de cobertura es una duplicidad
Este es uno de los puntos que más merece la pena aclarar.
Que el seguro de la comunidad y el seguro de hogar puedan llegar a intervenir sobre determinados daños no significa necesariamente que exista una duplicidad completa.
Ni siquiera desde un punto de vista jurídico cualquier coincidencia puede considerarse automáticamente una concurrencia de seguros.
La Ley de Contrato de Seguro contempla la concurrencia cuando dos o más contratos cubren los efectos que puede producir un mismo riesgo sobre un mismo interés y durante el mismo periodo, bajo las condiciones previstas en la propia ley.
En una comunidad, sin embargo, estamos hablando habitualmente de contratos diferentes: una póliza contratada por la comunidad y otra contratada individualmente por el propietario.
Por eso hay que analizar cada situación.
Es mucho más preciso hablar de posibles solapamientos de coberturas que afirmar directamente que el propietario está pagando dos veces por lo mismo.
El riesgo que no deberíamos olvidar: el infraseguro
Aquí está una de las cuestiones más importantes.
Imaginemos que, después de comprobar que el seguro comunitario tiene cobertura sobre parte del edificio, reducimos considerablemente el capital asegurado de nuestro seguro particular.
Aparentemente hemos eliminado una duplicidad.
Pero ¿qué ocurre si la cobertura de la comunidad no alcanza hasta donde pensábamos?
¿Y si determinadas mejoras de nuestra vivienda no están incluidas?
¿Y si los capitales no son suficientes?
Podríamos encontrarnos ante una situación de infraseguro.
La Ley de Contrato de Seguro establece que, si en el momento del siniestro la suma asegurada es inferior al valor del interés asegurado, la aseguradora puede indemnizar el daño en la misma proporción en la que dicho capital cubría el interés, salvo que se haya pactado la exclusión de esa regla proporcional.
Dicho de una manera mucho más sencilla:
asegurar menos no siempre significa pagar de forma más eficiente. Puede significar estar peor protegido.
Un ejemplo ayuda a entenderlo
Pensemos en una vivienda que ha sido reformada.
El propietario ha cambiado suelos, instalaciones, carpintería, baños y cocina y ha incorporado acabados superiores a los que tenía originalmente el inmueble.
La comunidad dispone de su seguro correspondiente.
¿Significa eso que todo lo que existe actualmente dentro de esa vivienda está suficientemente protegido por la póliza comunitaria?
No podemos afirmarlo sin conocer el contrato.
Precisamente por eso sería arriesgado reducir coberturas del seguro de hogar simplemente porque sabemos que la comunidad tiene asegurado el edificio.
Antes habría que comprobar qué considera continente la póliza comunitaria, cuáles son sus capitales y qué ocurre con las mejoras realizadas individualmente por cada propietario.
Una frase comercial no sustituye a una revisión de las pólizas
“Te eliminamos las duplicidades”.
“Paga solo por lo que necesitas”.
“Tu comunidad ya tiene seguro, por lo que puedes reducir el de tu vivienda”.
Son mensajes fáciles de entender.
Pero un seguro debería analizarse con algo más de profundidad.
Porque eliminar una cobertura es relativamente sencillo.
Lo difícil es saber si esa cobertura era realmente innecesaria.
Desde una correduría, nuestra forma de abordar esta cuestión es diferente: primero analizamos y después recomendamos.
No partimos de que exista una duplicidad que haya que eliminar. Tampoco de que haya que contratar más coberturas.
Partimos de algo mucho más básico:
¿Qué riesgo tenemos y cómo está cubierto actualmente?
Entonces, ¿pueden existir coberturas que se solapen?
Sí.
Puede haber situaciones en las que determinadas coberturas de diferentes pólizas coincidan.
La propia Ley de Contrato de Seguro contempla qué ocurre cuando varios contratos cubren un mismo riesgo y establece que la indemnización total no puede superar el daño efectivamente producido.
Pero detectar una coincidencia no debería llevarnos automáticamente a eliminar una cobertura.
Primero hay que comprobar, entre otras cuestiones:
qué bienes protege cada póliza, cuáles son sus capitales asegurados, qué límites existen, qué franquicias se aplican, qué exclusiones contiene el contrato y cómo actuaría cada seguro ante un siniestro determinado.
Solo después tiene sentido decidir si existe una cobertura que puede ajustarse.
Un daño por agua puede demostrar lo complejo que resulta
Una rotura de una bajante es un buen ejemplo.
Puede afectar a un elemento comunitario, provocar daños en una vivienda particular y terminar implicando a la aseguradora de la comunidad y a la del propietario.
La Comunidad de Madrid recomienda, ante este tipo de incidencias, determinar primero a quién pertenece la bajante y revisar posteriormente las coberturas de las pólizas correspondientes.
Desde fuera parece simplemente “un daño por agua”.
Desde el punto de vista asegurador hay muchas más preguntas.
¿Dónde está el origen?
¿Qué elemento se ha dañado?
¿Quién es responsable?
¿Qué póliza cubre la reparación?
¿Y los daños derivados?
Por eso resulta tan difícil reducir el análisis a “esta cobertura está duplicada”.
Seguro de comunidad y seguro de hogar: mejor coordinados que enfrentados
Quizá esta sea la idea más importante de todo el artículo.
El seguro de la comunidad y el seguro particular no deberían plantearse como dos pólizas que compiten entre sí.
Hay que conseguir que, en conjunto, protejan correctamente los riesgos existentes.
En ocasiones detectaremos solapamientos que puedan corregirse.
En otras descubriremos precisamente lo contrario: coberturas insuficientes, capitales desactualizados o riesgos que creíamos asegurados y no lo están.
Y en algunos casos confirmaremos que las dos pólizas están correctamente planteadas y que ambas cumplen funciones distintas.
Ese análisis es el que debería determinar cualquier decisión posterior.
¿Qué aporta una correduría de seguros?
La función de un corredor no consiste simplemente en presentar diferentes precios.
La legislación define al corredor de seguros como un profesional que ofrece asesoramiento independiente basado en un análisis objetivo y personalizado, y establece también su obligación de asesorar al cliente durante la vigencia del contrato y prestarle asistencia en caso de siniestro.
Eso cambia bastante la conversación.
Antes de recomendar un cambio, desde nuestra correduría de seguros en Madrid podemos analizar qué tiene contratado actualmente la comunidad, qué riesgos presenta el edificio y si los capitales y coberturas se corresponden con sus necesidades.
Y, cuando sea necesario estudiar la relación entre el seguro comunitario y determinadas pólizas particulares, hacerlo con una visión conjunta.
El objetivo no es tener más seguros.
Tampoco eliminar coberturas porque aparentemente se repiten.
El objetivo es estar correctamente asegurado.
Antes de renovar el seguro de vuestra comunidad, revisad algo más que el precio
Una renovación es un buen momento para detenerse y revisar.
¿El capital asegurado se corresponde con las características actuales del edificio?
¿Se han realizado reformas?
¿Hay nuevas instalaciones?
¿Está correctamente planteada la responsabilidad civil?
¿Qué límites tiene la cobertura de daños por agua?
¿Hay franquicias?
¿Existen coberturas que ya no tienen sentido?
¿Hay riesgos que no están suficientemente protegidos?
¿Sabemos cómo se relaciona el seguro comunitario con los seguros particulares cuando ocurre un siniestro?
Son preguntas mucho más importantes que saber únicamente cuánto subirá o bajará la prima el próximo año.
Seguros para comunidades de propietarios en Madrid: primero analizar, después decidir
En Grupo Hifemad entendemos la correduría desde esa posición.
Antes de proponer un cambio de compañía o modificar una cobertura, queremos saber qué tiene actualmente la comunidad y qué necesita realmente.
Porque a veces podremos encontrar una opción más eficiente.
Otras veces recomendaremos mantener una determinada cobertura.
Y en otras detectaremos un riesgo que hasta ese momento había pasado desapercibido.
No se trata de buscar el seguro con más coberturas ni el más barato.
Se trata de que, cuando llegue un siniestro, la comunidad tenga la protección que esperaba tener.
¿Cuándo revisasteis por última vez el seguro de vuestra comunidad?
Si vuestra comunidad está en Madrid y queréis saber si la póliza actual está correctamente dimensionada, desde nuestra correduría podemos revisar las coberturas, los capitales, los límites y los posibles solapamientos antes de proponeros cualquier cambio.
Solicitarnos un estudio de vuestro seguro de comunidad. Primero revisamos. Después os recomendamos.
